Na łamach niniejszego wpisu chciałbym zastanowić się nad dość kontrowersyjną kwestią ustalenia kolejności zaspokajania wierzycieli w przypadku ogłoszenia tzw. upadłości deweloperskiej, a ściślej rzecz ujmując – relacji pomiędzy wierzycielami hipotecznymi a wierzycielami, którzy są nabywcami lokali mieszkalnych.
Kwestia to od dłuższego czasu budzi duże kontrowersje. Ponieważ Wrocław jest dość „aktywnym obszarem” jeżeli chodzi o kwestię upadłości deweloperskiej, to tutaj m.in. będzie kształtowała się praktyka i orzecznictwo w zakresie stosowania przepisów Tytułu Ia części trzeciej ustawy prawo upadłościowe i naprawcze.
Jednak po kolei. Największe zmiany w polskim porządku prawnym w ostatnich latach odnośnie działalności deweloperskiej wprowadziła Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która określiła zasady ochrony praw ochrony praw nabywcy lokali, wobec którego deweloper zobowiązuje się do wybudowania, wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego (bądź nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym). Ww. ustawa określiła m.in. środki ochrony wpłat nabywców, zasady, tryb i treść zawieranych umów deweloperskich, wprowadziła również w zakresie ustawy prawo upadłościowe i naprawcze przepisy tzw. „upadłości deweloperskiej” tj. ustanowiły nowy rodzaj odrębnego postępowania upadłościowego.
Zgodnie z powołaną regulacją w przypadku upadłości deweloperskiej tworzy się odrębną masę upadłości:
Art. 4252. p.u.i.n.
1. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców na podstawie art. 4254 ust. 1 pkt 2, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem.
2. Środki, prawa oraz dopłaty, o których mowa w ust. 1, związane z realizacją poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich stanowią odpowiednio osobne masy upadłości.
3. Mienie wchodzące w skład osobnych mas upadłości oznaczy sędzia-komisarz.
Przepis ten chronić ma przyszłych nabywców lokali. Mają oni mieć pierwszeństwo zaspokojenia swoich roszczeń przed innymi wierzycielami w tym również przed Skarbem Państwa. Poniżej pogląd doktryny w tym zakresie:
„Przepis ten w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera ustanawia specjalną kategorię wierzycieli uprzywilejowanych, którymi są nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych z pierwszeństwem zaspokojenia się przed wszystkimi innymi wierzycielami, w tym także przed Skarbem Państwa m.in. w zakresie należności z tytułu zabezpieczenia społecznego i podatków. Słusznie podkreśla to z krytycznymi uwagami A. Machowska (Przepisy o upadłości dewelopera w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, MoP 2011, nr 24, s. 1301 i n.), twierdząc, że przyjęta regulacja może naruszać zasadę równej ochrony praw majątkowych, a stosowanie w praktyce wprowadzonych zmian w Prawie upadłościowym i naprawczym może uniemożliwiać zaspokojenie się wszystkich pozostałych wierzycieli.”
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Komentarz
Szczytowska Barbara, Ciepła Helena
Autor komentarza do cz. TRZECIA Helena Ciepła
Powołana regulacja jest bardzo doniosła – po pierwsze wprowadza wyjątek w zasadzie jednolitości masy upadłości. Po drugie, dla dewelopera, który realizował kilka inwestycji, winno stworzyć się tyle mas upadłości ile ww. inwestycji deweloperskich miało być realizowanych (każda masa z własną grupą wierzycieli – nabywców lokali, którym przysługuje pierwszeństwo zaspokojenia) oraz jedną „ogólną” masę upadłości (z której zaspokajane będą np. wierzytelności z tytułu niezapłaconych należności za materiały budowlane).
Niestety problem pojawia się, kiedy w skład masy upadłości wchodzą nieruchomości obciążonej hipoteką- a sytuacja taka zdarza się bardzo często. Warto podkreślić, iż niewielu deweloperów może pozwolić sobie na finansowanie całej inwestycji z własnych środków finansowych. Najczęściej realizowanie inwestycji deweloperskiej finansowane jest przy udziale (czasem znacznym) banków inwestycyjnych. Banki zaś, udzielając kredytu na realizację inwestycji deweloperskiej chcą należycie zabezpieczyć spłatę udzielnego kredytu – najczęściej poprzez stosowne zabezpieczenie na najbardziej wartościowym składniku majątku dewelopera – tj. hipoteką na nieruchomości gruntowej, na której realizowana jest inwestycja. I w tutaj wyłania się sporna kwestia, o której wspomniałem na początku wpisu. Otóż istnieje spór, co do kolejności zaspokajania wierzycieli (czy najpierw nabywcy lokali, czy najpierw wierzyciele zabezpieczeni hipoteką zgodnie z art. 336 ustawy prawo upadłościowe i naprawcze).
Art. 336. 1. Sumy uzyskane z likwidacji rzeczy, wierzytelności i praw obciążonych hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym i hipoteką morską przeznacza się na zaspokojenie wierzycieli, których wierzytelności były zabezpieczone na tych rzeczach lub prawach z zachowaniem przepisów ustawy. Kwoty pozostałe po zaspokojeniu tych wierzytelności wchodzą do funduszów masy upadłości.
2. Przepisy o zaspokojeniu wierzytelności zabezpieczonej zastawem stosuje się odpowiednio do zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonych przez przeniesienie na wierzyciela prawa własności rzeczy, wierzytelności i innego prawa.
Mam tutaj do czynienia z dwiema normami, które się niejako sprzeczne. Obie bowiem traktują o pierwszeństwie wobec innych wierzycieli. Przyjecie pierwszeństwa jednej z grup wierzycieli ma bardzo poważne skutki.Trzeba bowiem zaznaczyć, iż momencie złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, deweloper oprócz samej nieruchomości, na której realizował inwestycję, nie posiada najczęściej jakiegokolwiek majątku. Brak jest środków na rachunkach bankowych, sprzedano już wszystkie rzeczy ruchome (w tym maszyny i sprzęt budowlany), o ile nie należały do podwykonawców. W takim przypadku z ww. nieruchomości zaspokoić się muszą (tzn. będą próbować) wszyscy wierzyciele.
Biorąc pod uwagę ww. okoliczności :
- jeżeli przyjąć pierwszeństwo wierzycieli, którzy posiadają zabezpieczenie rzeczowe w postaci hipoteki, to ich roszczenia mają szansę na choćby częściowe zaspokojenie- co do zasady będą to banki inwestycyjne, które jaki pierwsze uzyskały wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej. Jednak w takim przypadku ochrona praw nabywców lokali będzie praktycznie żadna a zmiany kodyfikacyjne, które były powyżej omawiane, nie będą w pełni realizowały swojej funkcji.
- jeżeli przyjąć pierwszeństwo nabywców lokali – to oczywiście będzie to prowadziło do ochrony interesu tej grupy wierzycieli, jednak po pierwsze może godzić w konstytucyjną zasadą równości wobec prawa, po drugie znacznie ograniczy zakres zabezpieczenia banków inwestycyjnych. To w konsekwencji może doprowadzić do sytuacji, iż banki będą bardzo niechętnie udzielać dużych kredytów operacyjnych pod realizowanie inwestycji deweloperskich – to zaś doprowadzi do sytuacji, w której na nowe inwestycje będą mogły pozwolić sobie tylko najwięksi deweloperzy, co nie pozostanie bez wpływu na ceny nowych nieruchomości.
W doktrynie konstruowany jest pogląd, iż w opisanej sytuacji, co prawda stosujemy zasady upadłości deweloperskiej, ale równolegle stosujemy zasady wyrażone w art. 336 ustawy prawo upadłościowe i naprawcze. Tzn. Tworzymy osobną masę upadłości, ale z niej, najpierw zaspokajamy wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo hipoteką a następnie zaspokajamy nabywców lokali jako takich (choć można wyobrazić sobie sytuację, iż część z nich mogła być częściowo zaspokojona z hipoteki o ile podjęła w tym kierunku stosowne kroki) .
Warto przytoczyć:
„Ponieważ w skład osobnej masy upadłości mogą wchodzić nieruchomości obciążone hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym, na nieruchomościach będą zgodnie z art. 23 ust. 2 u.o.p.n. wpisane roszczenia osobiste, powstaje kwestia relacji między pierwszeństwem zaspokojenia z art. 336 ust. 1 p.u.n. a pierwszeństwem z art. 4252 ust. 1 p.u.n. Brak racjonalnych przesłanek do przyjęcia, że wyprzedza ono pierwszeństwo z art. 336 i 345 p.u.n. Trzeba przyjąć, że w upadłości deweloperskiej zasady wyrażone w art. 336 i 345 p.u.n. mają zastosowanie w przypadku likwidacji składników osobnej masy upadłości. Tylko w ten sposób pierwszeństwo zaspokojenia z art. 4252 ust.1 p.u.n. nie prowadzi do wyprzedzenia przez nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w kolejności zaspokojenia tych wierzycieli, którzy mają wierzytelności zabezpieczone rzeczowo na składnikach osobnej masy upadłości albo ujawnione na nieruchomości roszczenia osobiste. Trzeba też przyjąć, że art. 4252 p.u.n. jest przepisem szczególnym do art. 342 p.u.n. Jeśli więc po zaspokojeniu nabywców w osobnej masie upadłości pozostaną wolne środki, to z uwagi na brak regulacji o możliwości przelania do innej osobnej masy upadłości należy je przelać do głównej masy upadłości (R. Adamus, Upadłość…, s. 8).”
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Komentarz
Szczytowska Barbara, Ciepła Helena
Autor komentarza do cz. TRZECIA Helena Ciepła
„Jak się zdaje, wykładnia tego przepisu nie może prowadzić do wniosku, że nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych korzystają z prawa pierwszeństwa zaspokojenia się w ramach tego postępowania przed wierzycielami hipotecznymi, gdy hipoteki zostały ujawnione w księdze wieczystej dewelopera przez ujawnieniem w niej roszczeń z art. 23 ust. 2 o.p.n. Ewentualną kolizję praw powinno się rozstrzygnąć na gruncie norm prawa materialnego, regulujących kolizję praw rzeczowych i obligacyjnych obciążających nieruchomość. Z art. 249 ust. 1 k.c. wynika, że jeżeli rzecz obciąża kilka ograniczonych praw rzeczowych, to prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej. W przypadku nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym wcześniej w księdze wieczystej (art. 11 u.k.w.h.). Z kolei o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga dzień, od którego liczą się skutki dokonanego wpisu (art. 12 ust. 1 u.k.w.h), przy czym wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu (art. 29 u.k.w.h.). O pierwszeństwie zatem ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej rozstrzyga data złożenia wniosku o wpis.”
Prawo upadłościowe i naprawcze. Komentarz
Autor komentarza do cz. TRZECIA Dariusz Chrapoński
Osobiście również opowiadam się za pierwszym wariantem, i mimo wszystko pierwszeństwem wierzycieli hipotecznych. Powołaną argumentację ocenić należy jako przekonywującą. Przyjęcie, iż roszczenia nabywców lokali, które nomen omen powstały później, miałyby wyprzedzać hipotekę, która ze względu na rękojmie wiary ksiąg wieczystych stanowi bardzo mocne zabezpieczenie wierzytelności, wydaje się zbyt daleko idące.
Radca Prawny Jakub Pitera